老後の住まいの探し方・選び方完全ガイド｜『どうする？』から『納得の選択』へ

「この家で、あとどれくらい暮らせるだろう？」──人生の後半に差しかかると、そんな問いに静かに向き合う時間が増えていきます。

本ガイドでは、住み替えを考えるきっかけから、探し方、選び方までを一通りまとめました。“読むだけで準備が整う”内容です。
マンションの賃貸を続けるか、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）にするか、有料老人ホームにするか──。

さらに、近年注目されている高齢者向けシェアハウスも含めて、落ち着いて比較しながら「納得できる選択」へ進みましょう。

1.老後の住まい選びが重要な理由

老後の住まいは、今のままで本当に大丈夫でしょうか？

年齢を重ねると、体力や健康状態、家族構成が変化します。こうした変化に備え、住まいをどうするかを考えることは、安心して暮らし続けるための第一歩です。近年は、従来の施設に加え、趣味や交流を重視する住まいも増えています。

1-1.なぜ老後の住まいは早めに準備すべきなのか？

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、ライフスタイルや健康状態は年齢とともに変化します。人生100年時代、住まいは単なる居場所ではなく、心身の健康維持や生活の質を左右する重要な要素です。

高齢期になると、生活の不安や家族構成の変化が起こります。特に、単身になったり、介護が必要になったりすることで、住まいを見直す必要性が高まります。こうした変化に備えるため、早めの準備が安心につながります。

参考：厚生労働省「人生100年時代」に向けて

1-2.老後の住まい選びで重視すべき3つの視点（安全・快適・経済性）

老後の住まいの選び方は、「安全・快適・経済性」の3つのバランスをどう取るかがポイントです。とくに、快適さは日々の利便性によって支えられ、経済性は将来の介護への備え（＝将来対応力）と表裏一体です。まずは、次の3つの観点で候補を比較してみましょう。

さらに、高齢者向けシェアハウスのように、医療・介護連携を確保しながら、趣味や交流を楽しめる環境も注目されています。「ただ長く生きるのではなく、豊かに生きる」ための住まい選びが、今後ますます重要になります。

2.老後の住まいの選択肢一覧｜どんな暮らし方がある？

老後の暮らし方は、大きく分けて「在宅生活を続ける」か「施設や専用住宅に住み替える」かの二択です。どちらにもメリットと課題があり、近年はサービス付き高齢者住宅や分譲マンションなど、選択肢が広がっています。ここでは、それぞれの特徴を整理し、検討のヒントを紹介します。

2-1.自宅で暮らし続けるという選択（リフォーム・在宅介護）

多くの高齢者が「自宅で暮らし続けたい」と考えています。自宅をバリアフリー化し、訪問介護や見守りサービスを利用すれば、慣れた環境で安心して過ごせます。
ただし、介護度が上がった場合や一人暮らしになった場合、生活の不安が増すこともあります。こうしたリスクを踏まえ、将来的な住み替えを検討する人も少なくありません。

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2-2.施設や高齢者向け住宅に住み替えるという選択

介護や医療の専門スタッフによるサポートを受けられる点が大きな魅力です。食事や入浴など日常生活の負担を減らし、家族の介護負担も軽減できます。一方で、プライバシーや生活リズムの自由度は下がり、費用も高額になりがちです。最近では、高齢者向けシェアハウスのように、交流や趣味を楽しみながら医療・介護連携を確保できる新しい選択肢も登場しています。

2-3.選択肢が増える背景と住み替えのタイミング

一般財団法人高齢者住宅財団の調査*によると、60代後半以降で住み替えを考える理由の上位は「日常生活の不安」「単身になった」「要介護になった」などです。定年退職後は生活環境が大きく変わるため、住まいを見直すタイミングとして最適といえます。こうした背景から、従来の施設だけでなく、賃貸・分譲・シェア型など多様な選択肢が求められています。

*本記事で引用したアンケート結果は、一般財団法人高齢者住宅財団が実施した調査によるものです。調査対象は「サービス付き高齢者向け住宅」「高齢者向け賃貸住宅」「有料老人ホーム（自立者向け）」「高齢者向け分譲マンション」「分譲マンション（一般）」のいずれかに居住する50歳以上の居住者1,982名です。

参考：一般財団法人高齢者住宅財団「高齢者の住宅資産の循環活用に関する検討調査」アンケート調査 クロス集計分析 実施報告書

3.高齢者向け住宅の種類と特徴を徹底解説

老後の住まいには、民間・公的を含めてさまざまなタイプがあります。それぞれの特徴を理解することで、ライフスタイルに合った選択がしやすくなります。

3-1.民間の高齢者住宅（サ高住・グループホーム・シニア向けマンションなど）

施設名	対象者	サービス内容	入居金相場	月額費用目安	特徴
有料老人ホーム	自立～要介護	介護・食事・生活支援	数百万～数千万円	月額15万～30万円	幅広い介護対応と充実サービス
サービス付き高齢者向け住宅	自立～軽度要介護	安否確認・生活支援	0〜数十万円	月額10万～20万円	バリアフリー設計・自由度高い
グループホーム	認知症高齢者	介護スタッフ常駐・共同生活	0〜数百万円	月額15万～25万円	家庭的な環境・少人数制
シニア向け分譲マンション	自立高齢者	食事・生活支援（オプション）	数千万〜数億円	購入費用：数千万円〜＋管理費	資産形成・ホテルライクな設備
高齢者向け優良賃貸住宅	自立～軽度要介護	生活支援（限定）	0〜数十万円	月額5万～10万円	自治体支援で家賃低め
高齢者向け地域優良賃貸住宅	自立～軽度要介護	生活支援（限定）	数十万円	月額5万～10万円	地域密着型・入居条件あり
高齢者向けシェアハウス	自立～軽度要介護	交流・趣味活動・生活支援	0〜数十万円	月額15万～25万円	コミュニティ重視・医療連携あり

有料老人ホーム

有料老人ホームは、介護・食事・生活支援サービスが充実した民間施設で、自立から要介護まで幅広く対応します。特徴は、専門スタッフによる24時間体制の介護サポートと、医療機関との連携による安心感です。入居時には数百万円から数千万円の一時金が必要な場合が多く、月額費用は15万～30万円程度です。

食事や入浴、掃除などの日常生活支援に加え、レクリエーションやイベントが豊富で、生活の質を高めたい方に適しています。プライバシーを確保しつつ、必要な介護を受けられる点が魅力ですが、費用が高額になりやすいことがデメリットになります。選ぶ際は、介護体制、医療連携、追加費用の有無を確認し、見学で雰囲気をチェックすることが重要です。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サ高住は、バリアフリー設計の賃貸型住宅で、安否確認や生活支援サービスを提供します。自立～軽度要介護の方に適しており、初期費用を抑えたい方に人気です。月額費用は10万～20万円程度で、入居一時金はゼロまたは数十万円程度です。自由度が高く、外出や趣味を楽しみながら暮らせる点が特徴になっています。

医療・介護との連携も可能で、必要に応じて訪問介護や看護サービスを利用できます。プライバシーを保ちながら、見守りサービスで安心感を得られるため、単身高齢者にもおすすめ。選ぶ際は、スタッフの対応、緊急時の体制、追加サービスの内容を確認しましょう。

グループホーム

グループホームは、認知症高齢者向けの少人数制施設で、家庭的な雰囲気の中で共同生活を送ります。介護スタッフが常駐し、認知症ケアに特化したサポートを提供します。月額費用は15万～25万円程度で、入居一時金はゼロまたは数十万円になります。

食事や入浴、排泄などの日常生活支援に加え、認知症の進行を緩やかにするためのレクリエーションや交流が重視されます。少人数制のため、入居者同士の自然なコミュニケーションが生まれ、孤立を防げる点がメリットです。選ぶ際は、スタッフの専門性、医療連携、認知症ケアの質を確認することが重要です。

シニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションは、自立高齢者向けの分譲型住宅で、ホテルライクな設備や食事サービス（オプション）を備えています。資産として残せる点が魅力で、プライバシーを重視する方におすすめです。購入費用は数千万円、管理費や食費が別途必要です。

バリアフリー設計や緊急通報システムが整っており、生活支援サービスも利用可能。介護が必要になった場合は外部サービスを利用する形が一般的です。選ぶ際は、立地、管理体制、将来的な介護対応力を確認しましょう。

高齢者向け優良賃貸住宅

国や自治体の支援により、家賃が抑えられた賃貸型住宅です。自立～軽度要介護の方が対象で、生活支援サービスは限定的ですが、経済的負担を軽減できます。月額費用は5万～10万円程度で、入居一時金は不要です。

バリアフリー設計で、見守りや緊急通報サービスがある場合もあります。選ぶ際は、サービス内容、入居条件、地域の医療・介護体制を確認しましょう。

高齢者向け地域優良賃貸住宅

地域密着型の賃貸住宅で、住民票のある地域でのみ入居可能です。生活支援サービスは限定的ですが、地域コミュニティとのつながりを重視する方におすすめです。月額費用は5万～10万円程度で、入居一時金は不要になっています。

地元で暮らし続けたい方に適した選択肢です。選ぶ際は、地域包括支援センターとの連携や、近隣の医療機関の有無を確認しましょう。

高齢者向けシェアハウス

近年注目される新しい選択肢で、医療・介護連携を確保しながら、趣味や交流を楽しめるコミュニティ型の住まいです。自立～軽度要介護の方に適しており、月額15万～25万円程度、入居一時金はゼロまたは数十万円程度となっています。

入居者が主体的に暮らしを楽しむことを重視し、「豊かに生きる」ための環境を提供します。選ぶ際は、交流イベントの内容、医療連携、プライバシーの確保方法を確認しましょう。

3-2.公的な高齢者住宅（特養、老健、ケアハウスなど）

施設名	対象者	サービス内容	入居金相場	費用目安	特徴
特別養護老人ホーム	要介護3以上	介護・食事・医療連携	0円	月額8万～15万円	費用安め・入居待ち長い
介護老人保健施設	要介護	リハビリ・医療ケア	0円	月額8万～15万円	自宅復帰を目指す
軽費老人ホーム（A・B型）	自立～軽度要介護	生活支援	0〜数十万円	月額5万～8万円	低所得者向け
ケアハウス（C型）	自立～軽度要介護	生活支援・食事提供	数十万〜数百万円	月額6万～10万円	軽費老人ホームの一種
介護療養型医療施設（介護医療院）	要介護・医療必要	医療ケア・長期療養	0円	月額10万～20万円	医療重視・長期入院型

特別養護老人ホーム（特養）

要介護3以上の方が対象で、介護・食事・医療連携が整った公的施設です。費用は比較的安く、月額8万～15万円程度ですが、入居待ちが長いのが課題です。長期的な介護が必要な方に適した選択肢です。選ぶ際は、入居条件、待機期間、医療体制を確認しましょう。

介護老人保健施設（老健）

リハビリを重視し、自宅復帰を目指す方に適した施設です。医療ケアも受けられ、短期利用が可能。月額費用は8万～15万円程度で、退院後の生活をサポートする役割を担います。

選ぶ際は、リハビリ体制、医療スタッフの配置、退所後の支援を確認しましょう。

軽費老人ホーム（A・B型）

低所得者向けの施設で、生活支援サービスを提供します。月額費用は5万～8万円程度と経済的負担が少なく、安心して暮らせる環境を整えています。選ぶ際は、入居条件、サービス内容、医療連携を確認しましょう。

ケアハウス（C型）

軽費老人ホームの一種で、食事提供や生活支援サービスがあります。自立～軽度要介護の方に適しており、月額6万～10万円程度で利用できます。選ぶ際は、食事の質、介護サービスの有無、医療連携を確認しましょう。

介護療養型医療施設（介護医療院）

医療ケアが必要な方に対応する長期療養型施設です。月額費用は10万～20万円程度で、医療重視の環境を提供します。選ぶ際は、医療体制、看護師の配置、リハビリの有無を確認しましょう。

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4.老後の住み替え事例紹介｜実際のケースから学ぶ

実際に住み替えをした方の事例は、選択の参考になります。ここでは、安心や交流を求めて住まいを変えた方々の事例を紹介します。

事例1：高齢夫婦が戸建てから有料老人ホームへ

都内23区内の戸建て住宅に暮らしていた70代後半の夫婦は、日常生活に漠然とした不安を感じたことをきっかけに住み替えを検討しました。築10～20年未満の自宅は駅徒歩圏内で利便性は高かったものの、将来の身体機能低下に備えたい、保有資産を整理したいという思いが強まりました。

相談相手は配偶者のみで、住み替え費用は預貯金と住宅売却収入を原資にしましたが、売却価格は期待より低く、資金計画に工夫が必要でした。

新しい住まいに選んだのは千葉県内の有料老人ホームです。決め手は、公共交通機関や買い物の利便性、食事サービスの充実、そして要介護になっても住み続けられる安心感です。

現在80代前半となり、単身で暮らしていますが、生活費は年金と売却資金で賄い、概ね満足しています。レクリエーションや交流の機会も多く、安心・安全な暮らしを実現できています。

事例2：単身女性がサービス付き高齢者向け住宅へ

名古屋市内の戸建て住宅に暮らしていた女性（住み替え時80代前半、現在90歳前半）は、要支援・要介護となったことをきっかけに住み替えを決意しました。自宅は築30～40年で、バリアフリー化が難しく、将来の身体機能低下に備える必要性を強く感じていました。持ち家は売却せず、子どもや親族が居住する形で活用されています。

住み替えにあたっては、医療機関に相談し、専門的な助言を受けたうえで意思決定を行いました。住み替え費用は退職金を充て、経済的な負担を最小限に抑えています。選んだ住まいはサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で、決め手は「従来の生活圏内にあること」「見守りや生活支援サービスが整っていること」でした。

入居後は、スタッフによる安否確認や生活支援を受けながら、安心感のある暮らしを実現。趣味や交流の機会も増え、孤独感が軽減されました。生活費は年金で賄っており、収入の範囲内で安定した暮らしを続けています。現在は概ね満足しているものの、食事サービスには不満が残ると回答しています。

総じて、本人の希望で「自立を維持しながら安心できる環境」を選んだ事例であり、同様の不安を抱える単身高齢者にとって参考になる住み替えの選択といえます。

参考：一般財団法人高齢者住宅財団「「高齢者の住宅資産の循環活用に関する検討調査」アンケート調査 クロス集計分析 実施報告書」

5. Q&A｜老後の住まい選びでよくある疑問

「要支援でも入れる？」「活動的に過ごしたい場合は？」「誰に相談すればいい？」──よくある疑問に答えながら、選択肢を整理します。

Q1. 要支援1でも入居できる施設は？

要支援1の方は、比較的自立しているため、選べる施設の幅が広いです。代表的な選択肢は以下の通りです。

・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

見守りサービスや生活支援があり、要支援1でも入居可能。介護度が上がった場合も、訪問介護や看護サービスを追加して対応できます。

・シニア向け分譲マンション・高齢者向け賃貸住宅

自立を維持しながら暮らしたい方に適した選択肢。バリアフリー設計や緊急通報システムが整っており、安心感があります。

・高齢者向けシェアハウス

要支援1でも入居できる場合があり、生活支援や見守りサービスを受けながら、趣味や交流を楽しめる環境が特徴です。

要支援1では、介護保険サービスの利用限度額が低いため、必要な支援をどこまで施設側で提供してくれるかを確認しましょう。パンフレットだけでなく、見学や体験入居でサービス内容をチェックすることが重要です。

Q2. 自立して活動的に過ごしたい方におすすめは？

自立していて、趣味や社会参加を楽しみたい方には、自由度が高く、生活の質を高める住まいがおすすめです。以下の選択肢があります。

・シニア向け分譲マンション

資産形成を重視しながら、ホテルライクな設備やバリアフリー設計で快適な暮らしを実現できます。プライバシーを確保しつつ、オプションで食事や生活支援サービスを追加できるため、活動的なライフスタイルに適しています。

・高齢者向け賃貸住宅・地域優良賃貸住宅

初期費用を抑えたい方に人気。地域コミュニティとのつながりを重視しながら、自由な外出や趣味活動が可能です。公共交通機関や商業施設へのアクセスが良い物件を選ぶと、生活の利便性が高まります。

・高齢者向けシェアハウス

趣味や交流を重視する方に最適。入居者同士のコミュニティ活動やイベントが充実しており、孤立を防ぎながら活動的な暮らしを楽しめます。医療・介護連携も確保されているため、将来の安心も担保できます。

自立している方は、立地やサービスの自由度を重視し、趣味や社会参加を続けられる環境を選ぶことが重要です。見学や体験入居で、雰囲気やスタッフ対応を確認しましょう。

Q3. 迷ったとき誰に相談すべき？

住み替えを検討する際、「どこに相談すればよいか分からない」という声は多くあります。以下の相談先を押さえておくと安心です。

・ケアマネジャー

在宅介護サービスを利用している方は、担当ケアマネジャーが最も身近な相談相手です。介護度や必要なサービスに応じて、適切な施設や住まいを提案してくれます。

・地域包括支援センター

要支援の方や、まだ介護認定を受けていない方は、地域包括支援センターに相談しましょう。介護予防や生活支援、施設選びの情報提供など、幅広いサポートが受けられます。

・民間の紹介センター

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、シェアハウスなど、複数の選択肢を比較したい場合は、民間の紹介センターが便利です。希望条件に合った施設を提案し、見学予約や契約サポートも行ってくれます。

複数の相談先を活用し、情報を比較することが重要です。特に契約内容や費用面は、第三者の視点で確認することで、後悔のない選択につながります。

参照：高齢者住まい事業者団体連合会「高齢者向け住まいの選び方ガイド」

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6.まとめ｜老後の住まい選びは「情報」と「体験」から始めよう

老後の住まい選びは、「情報＋体験」がカギです。

情報収集だけでなく、実際に見学や体験入居をすることが重要です。パンフレットやウェブ情報だけではわからない、施設の雰囲気やスタッフの対応を確認することで、納得できる選択ができます。

最近では、高齢者向けシェアハウスのように、医療・介護連携を確保しながら、趣味や交流を楽しめるコミュニティ型の住まいも注目されています。「ただ長く生きるのではなく、豊かに生きる」ための選択肢として、こうした新しい住まいを検討する価値があります。

早めの準備が安心につながります。まずは相談から始めてみませんか？