老後の住まいの選び方｜自宅継続・住み替え・高齢者向け住宅の比較ガイド

「この家で、あとどれくらい暮らせるだろう？」──人生の後半に差しかかると、そんな問いに静かに向き合う時間が増えていきます。

本ガイドでは、住み替えを考えるきっかけから、探し方、選び方までを一通りまとめました。“読むだけで準備が整う”内容です。

マンションの賃貸を続けるか、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）にするか、有料老人ホームにするか──。

住まい方には、自宅継続、住み替え、高齢者向け住宅や施設、見守りのある住まいなど複数の選択肢があります。それぞれの違いを比較しながら、自分に合う方向を考えていきましょう。

まずは、主な選択肢を費用・自由度・見守り・介護対応の観点で整理します。

選択肢	費用	自由度	見守り	介護対応	向いている人
自宅継続	住居費は抑えやすいが、修繕費・リフォーム費がかかる場合がある	高い	自分で整える必要がある	訪問介護・在宅サービスを利用	住み慣れた地域で暮らし続けたい人
賃貸	家賃・更新料・保証料が継続する	比較的高い	物件や地域サービスによる	外部サービスを利用	身軽に住み替えたい人、持ち家管理を避けたい人
持ち家	ローン完済後は住居費を抑えやすいが、固定資産税・修繕費が必要	高い	自分で整える必要がある	在宅介護・リフォームで対応	住み慣れた家を維持したい人
サ高住	月額費用はかかるが、安否確認や生活相談が含まれる	比較的高い	あり	必要に応じて外部介護サービスを利用	自立度を保ちながら見守りを得たい人
老人ホーム	入居一時金や月額費用が高くなる場合がある	施設により異なる	あり	施設により介護対応が異なる	介護や生活支援が必要になってきた人
見守りのある住まい	家賃・サービス費がかかる場合がある	物件により異なる	あり	外部サービスや連携先による	一人暮らしは続けたいが、緊急時の不安を減らしたい人

比較するときは、月額費用だけでなく、初期費用、追加費用、退去条件、将来介護が必要になった場合の対応まで確認しておくことが大切です。

実際の費用やサービス内容は、地域、物件、契約内容、介護度、医療対応の有無によって変わります。

1.老後の住まい選びが重要な理由

老後の住まいは、今のままで本当に大丈夫でしょうか？

年齢を重ねると、体力や健康状態、家族構成が変化します。こうした変化に備え、住まいをどうするかを考えることは、安心して暮らし続けるための第一歩です。近年は、従来の施設に加え、趣味や交流を重視する住まいも増えています。

1-1.なぜ老後の住まいは早めに準備すべきなのか？

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、ライフスタイルや健康状態は年齢とともに変化します。人生100年時代、住まいは単なる居場所ではなく、心身の健康維持や生活の質を左右する重要な要素です。

高齢期になると、生活の不安や家族構成の変化が起こります。特に、単身になったり、介護が必要になったりすることで、住まいを見直す必要性が高まります。

こうした変化に備えるため、早めの準備が安心につながります。

参考：厚生労働省「人生100年時代」に向けて

1-2.老後の住まい選びで重視すべき3つの視点（安全・快適・経済性）

老後の住まいの選び方は、「安全・快適・経済性」の3つのバランスをどう取るかがポイントです。とくに、快適さは日々の利便性によって支えられ、経済性は将来の介護への備え（＝将来対応力）と表裏一体です。まずは、次の3つの観点で候補を比較してみましょう。

また、見守りのある住まいやシェア型の住まいなど、人とのつながりを持ちやすい選択肢もあります。ただし、医療・介護連携やプライバシー、共同生活のルールは住まいごとに確認が必要です。

「ただ長く生きるのではなく、豊かに生きる」ための住まい選びが、今後ますます重要になります。

住まいの方向性がまだ決まっていない場合は、まずこの記事で全体像を確認してください。

そのうえで、賃貸と持ち家で迷う場合は「老後は賃貸か持ち家か」、比較時のチェック項目を知りたい場合は「老後の住まい選びで失敗しないためのポイントとチェックリスト」、老人ホームを中心に検討したい場合は「老人ホームの選び方」の記事で詳しく整理しています。

2.老後の住まいの選択肢一覧｜どんな暮らし方がある？

老後の暮らし方は、大きく見ると「今の住まいを続ける」「住み替える」「見守りや支援のある住まいを選ぶ」という方向で整理できます。どの方向にもメリットと課題があり、近年はサービス付き高齢者住宅や分譲マンションなど、選択肢が広がっています。

ここでは、それぞれの特徴を整理し、検討のヒントを紹介します。

2-1.自宅で暮らし続けるという選択（リフォーム・在宅介護）

多くの高齢者が「自宅で暮らし続けたい」と考えています。自宅をバリアフリー化し、訪問介護や見守りサービスを利用すれば、慣れた環境で安心して過ごせます。

ただし、介護度が上がった場合や一人暮らしになった場合、生活の不安が増すこともあります。こうしたリスクを踏まえ、将来的な住み替えを検討する人も少なくありません。

▼あわせて読みたい記事はこちら
自宅で暮らし続けるか、住み替えるかを考えるときは、賃貸と持ち家それぞれの費用や管理のしやすさも判断材料になります。老後の住まいを考えるうえで、賃貸と持ち家のどちらが合うのかを判断軸から整理したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
老後は賃貸か持ち家か？後悔しない住まい選びの判断軸をわかりやすく解説

2-2.施設や高齢者向け住宅に住み替えるという選択

介護や医療の専門スタッフによるサポートを受けられる点が大きな魅力です。食事や入浴など日常生活の負担を減らし、家族の介護負担も軽減できます。

一方で、プライバシーや生活リズムの自由度は下がり、費用も高額になりがちです。最近では、高齢者向けシェアハウスのように、交流や趣味を楽しみながら暮らせる新しい選択肢も登場しています。見守りや医療・介護連携の有無は住まいごとに異なるため、事前確認が必要です。

2-3.選択肢が増える背景と住み替えのタイミング

一般財団法人高齢者住宅財団の調査*によると、60代後半以降で住み替えを考える理由の上位は「日常生活の不安」「単身になった」「要介護になった」などです。定年退職後は生活環境が大きく変わるため、住まいを見直すタイミングとして最適といえます。

こうした背景から、従来の施設だけでなく、賃貸・分譲・シェア型など多様な選択肢が求められています。

*本記事で引用したアンケート結果は、一般財団法人高齢者住宅財団が実施した調査によるものです。調査対象は「サービス付き高齢者向け住宅」「高齢者向け賃貸住宅」「有料老人ホーム（自立者向け）」「高齢者向け分譲マンション」「分譲マンション（一般）」のいずれかに居住する50歳以上の居住者1,982名です。

参考：一般財団法人高齢者住宅財団「高齢者の住宅資産の循環活用に関する検討調査」アンケート調査 クロス集計分析 実施報告書

3.高齢者向け住宅の種類と特徴を徹底解説

老後の住まいには、民間・公的を含めてさまざまなタイプがあります。それぞれの特徴を理解することで、ライフスタイルに合った選択がしやすくなります。

3-1.民間の高齢者住宅（サ高住・グループホーム・シニア向けマンションなど）

まずは、民間の高齢者住宅について、対象者・サービス内容・費用目安・特徴を整理します。

施設名	対象者	サービス内容	入居金相場	月額費用目安	特徴
有料老人ホーム	自立～要介護	介護・食事・生活支援	数百万～数千万円	月額15万～30万円	幅広い介護対応と充実サービス
サービス付き高齢者向け住宅	自立～軽度要介護	安否確認・生活支援	0〜数十万円	月額10万～20万円	バリアフリー設計・自由度高い
グループホーム	認知症高齢者	介護スタッフ常駐・共同生活	0〜数百万円	月額15万～25万円	家庭的な環境・少人数制
シニア向け分譲マンション	自立高齢者	食事・生活支援（オプション）	数千万〜数億円	購入＋管理費（数千万円）	資産形成・ホテルライクな設備
高齢者向け優良賃貸住宅	自立～軽度要介護	生活支援（限定）	0〜数十万円	月額5万～10万円	自治体支援で家賃低め
高齢者向け地域優良賃貸住宅	自立～軽度要介護	生活支援（限定）	数十万円	月額5万～10万円	地域密着型・入居条件あり
高齢者向けシェアハウス	自立～軽度要介護	交流・趣味活動・生活支援	0〜数十万円	月額15万～25万円	共同生活のルールや介護対応の確認が必要

表の費用はあくまで目安です。実際には地域や物件、契約内容、サービス内容によって変わるため、候補ごとに確認しましょう。

●有料老人ホーム

有料老人ホームは、介護・食事・生活支援サービスが整った民間施設で、自立から要介護まで幅広く対応します。専門スタッフによる介護サポートや、医療機関との連携による安心感が特徴です。

食事や入浴、掃除などの日常生活支援に加え、レクリエーションやイベントが用意されている施設もあります。プライバシーを確保しつつ、必要な介護を受けたい方に向いていますが、費用が高額になりやすい点には注意が必要です。選ぶ際は、介護体制、医療連携、追加費用の有無を確認し、見学で雰囲気をチェックしましょう。

●サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サ高住は、バリアフリー設計の賃貸型住宅で、安否確認や生活支援サービスを受けられる住まいです。自立～軽度要介護の方に適しており、自由度を保ちながら見守りを得たい方に向いています。

外出や趣味を楽しみながら暮らしやすく、必要に応じて訪問介護や看護サービスを利用できる場合もあります。ただし、介護サービスがどこまで含まれるかは物件ごとに異なります。選ぶ際は、スタッフの対応、緊急時の体制、追加サービスの内容を確認しましょう。

●グループホーム

グループホームは、認知症高齢者向けの少人数制施設で、家庭的な雰囲気の中で共同生活を送ります。介護スタッフが常駐し、認知症ケアに特化したサポートを受けられる点が特徴です。

食事や入浴、排泄などの日常生活支援に加え、レクリエーションや交流を通じて、認知症の進行を緩やかにすることも重視されます。少人数での暮らしに合うかどうかも大切な確認点です。選ぶ際は、スタッフの専門性、医療連携、認知症ケアの内容を確認しましょう。

●シニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションは、自立高齢者向けの分譲型住宅で、バリアフリー設計や緊急通報システム、食事サービスなどを備えている場合があります。資産として残せる点や、プライバシーを保ちやすい点が特徴です。

一方で、購入費用に加えて、管理費や食費などが別途必要になることがあります。介護が必要になった場合は、外部サービスを利用する形が一般的です。選ぶ際は、立地、管理体制、将来的な介護対応力を確認しましょう。

●高齢者向け優良賃貸住宅

高齢者向け優良賃貸住宅は、国や自治体の支援により、家賃が抑えられた賃貸型住宅です。自立～軽度要介護の方が対象で、生活支援サービスは限定的ですが、経済的負担を抑えやすい点が特徴です。

バリアフリー設計で、見守りや緊急通報サービスがある場合もあります。ただし、入居条件やサービス内容は地域や物件によって異なります。選ぶ際は、サービス内容、入居条件、地域の医療・介護体制を確認しましょう。

●高齢者向け地域優良賃貸住宅

高齢者向け地域優良賃貸住宅は、地域密着型の賃貸住宅です。生活支援サービスは限定的ですが、住み慣れた地域で暮らし続けたい方や、地域コミュニティとのつながりを重視する方に向いています。

地域によっては、住民票のある地域でのみ入居できる場合があります。選ぶ際は、入居条件、近隣の医療機関、地域包括支援センターとの連携などを確認しましょう。

●高齢者向けシェアハウス

高齢者向けシェアハウスは、個室などの自分の空間を持ちながら、共用部や住民同士の交流がある住まい方です。人とのつながりを持ちやすく、趣味や交流を大切にしたい方にとって選択肢になる場合があります。

一方で、共同生活のルール、プライバシー、費用、介護が必要になった後の対応は住まいごとに異なります。見守りや医療・介護連携の有無も物件ごとに確認が必要です。検討する際は、住民同士の距離感や、支援体制の内容を確認しておきましょう。

3-2.公的な高齢者住宅（特養、老健、ケアハウスなど）

次に、公的な高齢者住宅について、対象者・サービス内容・費用目安・特徴を整理します。

施設名	対象者	サービス内容	入居金相場	費用目安	特徴
特別養護老人ホーム	要介護3以上	介護・食事・医療連携	0円	月額8万～15万円	費用安め・入居待ち長い
介護老人保健施設	要介護	リハビリ・医療ケア	0円	月額8万～15万円	自宅復帰を目指す
軽費老人ホーム（A・B型）	自立～軽度要介護	生活支援	0〜数十万円	月額5万～8万円	低所得者向け
ケアハウス（C型）	自立～軽度要介護	生活支援・食事提供	数十万〜数百万円	月額6万～10万円	軽費老人ホームの一種
介護療養型医療施設（介護医療院）	要介護・医療必要	医療ケア・長期療養	0円	月額10万～20万円	医療重視・長期入院型

公的な高齢者住宅は、費用を抑えやすい一方で、入居条件や待機期間が関わる場合があります。本人の状態や希望する暮らし方に合うかを確認しましょう。

●特別養護老人ホーム（特養）

特別養護老人ホームは、要介護3以上の方が対象で、介護・食事・医療連携が整った公的施設です。費用は比較的安く、月額8万～15万円程度ですが、入居待ちが長いのが課題です。

長期的な介護が必要な方に適した選択肢です。選ぶ際は、入居条件、待機期間、医療体制を確認しましょう。

●介護老人保健施設（老健）

介護老人保健施設は、リハビリを重視し、自宅復帰を目指す方に適した施設です。医療ケアも受けられ、短期利用が可能です。月額費用は8万～15万円程度で、退院後の生活をサポートする役割を担います。

選ぶ際は、リハビリ体制、医療スタッフの配置、退所後の支援を確認しましょう。

●軽費老人ホーム（A・B型）

軽費老人ホームは、低所得者向けの施設で、生活支援サービスを提供します。月額費用は5万～8万円程度と経済的負担が少なく、安心して暮らせる環境を整えています。

選ぶ際は、入居条件、サービス内容、医療連携を確認しましょう。

●ケアハウス（C型）

ケアハウスは、軽費老人ホームの一種で、食事提供や生活支援サービスがあります。自立～軽度要介護の方に適しており、月額6万～10万円程度で利用できます。

選ぶ際は、食事の質、介護サービスの有無、医療連携を確認しましょう。

●介護療養型医療施設（介護医療院）

介護医療院は、医療ケアが必要な方に対応する長期療養型施設です。月額費用は10万～20万円程度で、医療重視の環境を提供します。

選ぶ際は、医療体制、看護師の配置、リハビリの有無を確認しましょう。

▼あわせて読みたい記事はこちら
気になる住まいが見えてきたら、見学時にどこを確認すればよいかも早めに押さえておくと安心です。パンフレットだけでは分かりにくい雰囲気やスタッフの対応、費用、介護体制などを確認するポイントは、こちらの記事で詳しく解説しています。
老人ホーム見学で確認したいチェックポイント｜質問リスト・準備・比較のコツ

4.老後の住み替え事例紹介｜実際のケースから学ぶ

実際に住み替えをした方の事例は、選択の参考になります。ここでは、安心や交流を求めて住まいを変えた方々の事例を紹介します。

事例1：高齢夫婦が戸建てから有料老人ホームへ

都内23区内の戸建て住宅に暮らしていた70代後半の夫婦は、日常生活に漠然とした不安を感じたことをきっかけに住み替えを検討しました。築10～20年未満の自宅は駅徒歩圏内で利便性は高かったものの、将来の身体機能低下に備えたい、保有資産を整理したいという思いが強まりました。

相談相手は配偶者のみで、住み替え費用は預貯金と住宅売却収入を原資にしましたが、売却価格は期待より低く、資金計画に工夫が必要でした。

新しい住まいに選んだのは千葉県内の有料老人ホームです。決め手は、公共交通機関や買い物の利便性、食事サービスの充実、そして要介護になっても住み続けられる安心感です。

現在80代前半となり、単身で暮らしていますが、生活費は年金と売却資金で賄い、概ね満足しています。レクリエーションや交流の機会も多く、安心・安全な暮らしを実現できています。

事例2：単身女性がサービス付き高齢者向け住宅へ

名古屋市内の戸建て住宅に暮らしていた女性（住み替え時80代前半、現在90歳前半）は、要支援・要介護となったことをきっかけに住み替えを決意しました。自宅は築30～40年で、バリアフリー化が難しく、将来の身体機能低下に備える必要性を強く感じていました。持ち家は売却せず、子どもや親族が居住する形で活用されています。

住み替えにあたっては、医療機関に相談し、専門的な助言を受けたうえで意思決定を行いました。住み替え費用は退職金を充て、経済的な負担を最小限に抑えています。選んだ住まいはサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で、決め手は「従来の生活圏内にあること」「見守りや生活支援サービスが整っていること」でした。

入居後は、スタッフによる安否確認や生活支援を受けながら、安心感のある暮らしを実現。趣味や交流の機会も増え、孤独感が軽減されました。生活費は年金で賄っており、収入の範囲内で安定した暮らしを続けています。現在は概ね満足しているものの、食事サービスには不満が残ると回答しています。

総じて、本人の希望で「自立を維持しながら安心できる環境」を選んだ事例であり、同様の不安を抱える単身高齢者にとって参考になる住み替えの選択といえます。

参考：一般財団法人高齢者住宅財団「「高齢者の住宅資産の循環活用に関する検討調査」アンケート調査 クロス集計分析 実施報告書」

5. Q&A｜老後の住まい選びでよくある疑問

「要支援でも入れる？」「活動的に過ごしたい場合は？」「誰に相談すればいい？」──よくある疑問に答えながら、選択肢を整理します。

Q1. 要支援1でも入居できる施設は？

要支援1の方は、比較的自立しているため、選べる施設の幅が広いです。代表的な選択肢は以下の通りです。

・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
見守りサービスや生活支援があり、要支援1でも入居可能。介護度が上がった場合も、訪問介護や看護サービスを追加して対応できます。

・シニア向け分譲マンション・高齢者向け賃貸住宅
自立を維持しながら暮らしたい方に適した選択肢。バリアフリー設計や緊急通報システムが整っており、安心感があります。

・高齢者向けシェアハウス
要支援1でも入居できる場合があり、生活支援や見守りサービスを受けながら、趣味や交流を楽しめる環境が特徴です。

要支援1では、介護保険サービスの利用限度額が低いため、必要な支援をどこまで施設側で提供してくれるかを確認しましょう。パンフレットだけでなく、見学や体験入居でサービス内容をチェックすることが重要です。

Q2. 自立して活動的に過ごしたい方におすすめは？

自立していて、趣味や社会参加を楽しみたい方には、自由度が高く、生活の質を高める住まいがおすすめです。以下の選択肢があります。

・シニア向け分譲マンション
資産形成を重視しながら、ホテルライクな設備やバリアフリー設計で快適な暮らしを実現できます。プライバシーを確保しつつ、オプションで食事や生活支援サービスを追加できるため、活動的なライフスタイルに適しています。

・高齢者向け賃貸住宅・地域優良賃貸住宅
初期費用を抑えたい方に人気。地域コミュニティとのつながりを重視しながら、自由な外出や趣味活動が可能です。公共交通機関や商業施設へのアクセスが良い物件を選ぶと、生活の利便性が高まります。

・高齢者向けシェアハウス
趣味や交流を大切にしたい人にとって、シェア型住まいが選択肢になる場合があります。ただし、交流の頻度、医療・介護連携、プライバシー、将来の住み替え条件は住まいごとに確認が必要です。

自立している方は、住まいの種類だけでなく、外出のしやすさ、交流の距離感、将来支援が必要になったときの対応を確認して選ぶことが大切です。

Q3. 迷ったとき誰に相談すべき？

住み替えを検討する際、「どこに相談すればよいか分からない」という声は多くあります。以下の相談先を押さえておくと安心です。

・ケアマネジャー
在宅介護サービスを利用している方は、担当ケアマネジャーが最も身近な相談相手です。介護度や必要なサービスに応じて、適切な施設や住まいを提案してくれます。

・地域包括支援センター
要支援の方や、まだ介護認定を受けていない方は、地域包括支援センターに相談しましょう。介護予防や生活支援、施設選びの情報提供など、幅広いサポートが受けられます。

・民間の紹介センター
有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、シェアハウスなど、複数の選択肢を比較したい場合は、民間の紹介センターが便利です。希望条件に合った施設を提案し、見学予約や契約サポートも行ってくれます。

複数の相談先を活用し、情報を比較することが重要です。 特に契約内容や費用面は、第三者の視点で確認することで、後悔のない選択につながります。

参照：高齢者住まい事業者団体連合会「高齢者向け住まいの選び方ガイド」

▼あわせて読みたい記事はこちら
老人ホームを中心に比較したい方や、後悔しない施設選びの考え方を詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
老人ホームの選び方｜後悔しない施設選びのポイントと探し方【暮らし視点で解説】

6.まとめ｜老後の住まい選びは「情報」と「体験」から始めよう

老後の住まい選びは、「情報＋体験」がカギです。

情報収集だけでなく、実際に見学や体験入居をすることが重要です。パンフレットやウェブ情報だけではわからない、施設の雰囲気やスタッフの対応を確認することで、納得できる選択ができます。

最近では、見守りのある住まいやシェア型の住まいなど、人とのつながりを持ちやすい選択肢もあります。ただし、どの住まいが合うかは、費用、自由度、見守り、介護対応、本人の暮らし方によって変わります。

大切なのは、特定の住まい方を急いで選ぶことではなく、自分がどのように暮らし続けたいかを軸に、必要な支援や環境を確認していくことです。

早めの準備が安心につながります。まずは相談から始めてみませんか？